Conciergerie et carte pro, ce que vous pouvez faire légalement. Les risques réels et les 3 solutions pour commercialiser en conformité. Guide complet 2025.
Tu lances ta conciergerie ou tu cherches à développer ton activité ?
La question de la carte professionnelle immobilière revient sans cesse. Carte T, carte G, pas de carte… Qu'as-tu vraiment le droit de faire ?
La réponse peut te surprendre : tu peux développer une conciergerie parfaitement rentable SANS carte professionnelle. Mais attention, pas n'importe comment.
Dans ce guide, on va clarifier une bonne fois pour toutes :
- ✅ Ce que tu peux faire sans carte (et c'est beaucoup !)
- ❌ Ce qui nécessite obligatoirement une carte
- 🚀 Les 3 solutions légales pour développer ton activité
Fini les zones grises et les "on m'a dit que". Place aux faits, à la loi, et surtout aux solutions concrètes.
I. Conciergerie et réglementation : ce que dit vraiment la loi
Les 3 règles d'or sans carte professionnelle
Commençons par une bonne nouvelle : tu peux exercer en conciergerie SANS carte professionnelle.
Mais sous 3 conditions strictes définies par la loi Hoguet :
Règle n°1 : Tu ne peux PAS encaisser les loyers pour le compte du propriétaire
Les flux financiers doivent passer directement du voyageur au propriétaire. Tu factures des prestations au propriétaire séparément.
Source : Loi Hoguet du 2 janvier 1970 - Article 1
Règle n°2 : Tu ne peux PAS publier d'annonces sur ton propre site web
Créer et gérer des annonces au nom du propriétaire sur ton site = acte de commercialisation = carte T obligatoire.
Source : Article 1 de la loi Hoguet
Règle n°3 : Tu ne peux PAS signer de mandat de gestion
Un contrat de prestation de services, oui. Un mandat de gestion qui te donne procuration sur le bien, non.
Source : Décret n°72-678 du 20 juillet 1972
Respecte ces 3 règles, et tu es à 100% dans la légalité. Simple, non ?
Ce que tu peux faire sans carte (et c'est BEAUCOUP)
Arrête de penser que "sans carte = activité limitée". C'est faux.
Sans carte professionnelle, tu peux proposer TOUS ces services :
📋 Gestion opérationnelle complète
- Gérer le planning des ménages et interventions
- Coordonner les équipes (agent d'entretien, maintenance, etc.)
- Réaliser une inspection à l'entrée et où la sortie. (attention aux "états des lieux")
- Gérer l'inventaire et le suivi du linge
💬 Communication avec les voyageurs
- Répondre aux messages des voyageurs
- Envoyer les informations d'arrivée et de départ
- Gérer les demandes pendant le séjour
- Traiter les litiges et incidents
🏠 Accueil et conciergerie
- Accueillir physiquement les voyageurs
- Remettre les clés
- Présenter le logement et ses équipements
- Gérer les check-in / check-out
🛠️ Maintenance et entretien
- Coordonner les petites réparations
- Superviser l'entretien courant
- Gérer les urgences techniques
- Suivi des consommables
💰 Services additionnels
- Vendre et encaisser tes propres services (petit-déjeuner, navette aéroport, panier de bienvenue, ménage supplémentaire, etc.)
📊 Optimisation des annonces
- Conseiller le propriétaire sur ses prix
- Suggérer des améliorations sur les photos et les descriptions
- (c'est au propriétaire de les appliquer)
Tu vois ? Ta valeur ajoutée est énorme, même sans carte.
Ce qui nécessite OBLIGATOIREMENT une carte
Maintenant, soyons clairs sur ce que tu ne peux PAS faire sans carte :
❌ SANS CARTE T, tu ne peux pas :
- Publier des annonces sur ton propre site internet
- Négocier ou conclure une location pour le compte du propriétaire
❌ SANS CARTE G, tu ne peux pas :
- Encaisser les loyers des voyageurs
- Percevoir les dépôts de garantie
- Gérer les flux financiers du propriétaire
- Signer des mandats de gestion
💡 Bon à savoir :
Le modèle "co-hôte" sur Airbnb te permet de gérer les annonces du propriétaire SANS encaisser les loyers. C'est un statut intermédiaire légal qui donne accès aux fonctionnalités de gestion sans nécessiter de carte.
II. Carte G vs Carte T : laquelle pour ton activité ?
Tu te demandes quelle carte obtenir si tu veux passer au niveau supérieur ?
Comprends d'abord la différence fondamentale :
Carte G : pour gérer l'argent du propriétaire
Ce qu'elle t'autorise :
- Encaisser les loyers à la place du propriétaire
- Percevoir les dépôts de garantie
- Gérer un compte bancaire dédié aux biens
- Signer des mandats de gestion
- Prélever ta commission directement sur les loyers
Ce qu'elle coûte :
- Diplôme immobilier (BTS, Licence Pro) OU expérience pro (3 à 10 ans selon situation)
- Garantie financière : Variable selon les fonds détenus (aucun montant minimum fixe, calculé selon la "pointe" des sommes détenues)
- Budget global : 3 000 à 5 000€ la première année, puis ~2 200€/an
Source : SNPI Assurances - Garanties Financières | Galian - Garantie financière agence immobilière
Pour qui ? Les conciergeries qui gèrent 30+ biens et veulent proposer une gestion 100% déléguée (encaissement inclus).
Carte T : pour commercialiser en direct
Ce qu'elle t'autorise :
- Publier des annonces sur TON site web
- Commercialiser les biens directement
- Négocier les tarifs avec les voyageurs
- Capter des réservations directes
Ce qu'elle coûte :
- Diplôme immobilier (BTS, Licence Pro) OU expérience pro (3 à 10 ans selon situation)
- Parfois, une garantie financière : 30 000€ minimum les 2 premières années, puis 110 000€ à partir de la 3ème année
- Budget global : 2 000 à 3 500€ la première année, puis ~1 800€/an
Source : Assurland - Garantie financière immobilier | Coover - Garantie financière agent immobilier
Pour qui ? Les conciergeries qui veulent réduire leur dépendance aux plateformes et capter leurs propres réservations.
Tableau comparatif des activités autorisées
| Activité | Sans carte | Avec Carte T | Avec Carte G |
|---|---|---|---|
| Gérer le ménage et la maintenance | ✅ | ✅ | ✅ |
| Communiquer avec les voyageurs | ✅ | ✅ | ✅ |
| Optimiser les annonces (conseils) | ✅ | ✅ | ✅ |
| Publier des annonces sur ton site | ❌ | ✅ | ✅ |
| Encaisser les loyers | ❌ | ❌ | ✅ |
| Signer des mandats de gestion | ❌ | ❌ | ✅ |
| Vendre tes propres services additionnels | ✅ | ✅ | ✅ |
💡 La clé : Commence sans carte, développe ton portefeuille, puis évalue si la carte T ou G te permettra d'atteindre tes objectifs de croissance.
III. Les risques réels de l'exercice illégal
"Personne ne contrôle vraiment…"
Faux. Et les conséquences sont lourdes.
Sanctions pénales et civiles
Si tu exerces sans carte alors que c'est obligatoire, tu risques :
- Sanction pénale : 7 500€ d'amende et 6 mois d'emprisonnement
- Sanction civile : Nullité des contrats + remboursement des commissions perçues
- Interdiction d'exercer dans l'immobilier pendant plusieurs années
Source : Code pénal - Article 14
Les contrôles se multiplient
Qui peut te contrôler ?
- La CCI (Chambre de Commerce et d'Industrie) : contrôles aléatoires sur les professionnels de l'immobilier
- La DGCCRF (Direction Générale de la Concurrence) : enquêtes suite à signalements
- L'URSSAF : croisement de données sur les déclarations de revenus
Ce qui déclenche un contrôle :
- Site internet avec annonces sans mention de carte professionnelle
- Publicité agressive sur les réseaux sociaux
- Plainte d'un propriétaire mécontent
- Signalement d'un concurrent qui lui détient une carte de gestion
💡 La réalité terrain :
Le 2 octobre 2023, plusieurs sociétés se présentant comme des conciergeries se sont vu interdire, sous astreinte, de proposer des services de location et de gestion de biens immobiliers alors qu'elles ne remplissent pas les conditions posées par la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet.
Source : CCI Paris Ile-de-France - Carte professionnelle immobilière
Moralité : ce n'est plus un "risque théorique". Les contrôles ont lieu et les sanctions tombent.
IV. 3 solutions légales pour développer ta conciergerie
Maintenant qu'on a posé le cadre légal, passons aux solutions concrètes.
Voici les 3 stratégies qui marchent, en fonction de ton stade de développement :
Solution 1 : Professionnaliser ton image sans carte (0-15 biens)
Le modèle "Prestataire Professionnel"
Le principe :
Tu ne publies PAS d'annonces sur ton propre site. Mais tu utilises un site vitrine pour :
- Expliquer tes services de conciergerie
- Afficher tes témoignages clients
- Générer de la crédibilité
- Capter des leads via formulaires ou appels
Les biens sont ensuite gérés en co-hôte sur Airbnb (ou autres plateformes) au nom du propriétaire.
✅ Les avantages :
- 100% légal
- Pas de diplôme requis
- Pas de garantie financière
- Investissement minimal : ~50€/mois (site + Jana)
🔧 La stack technique recommandée :
- Site vitrine (Webflow, Wix, WordPress) : pour présenter ton offre et capter des leads
- Jana : pour automatiser la gestion (messages, plannings, facturation, etc.)
🎯 Pour qui ?
- Tu débutes en conciergerie
- Tu gères moins de 15 biens
- Tu veux te professionnaliser sans investir lourdement
- Tu n'as pas de diplôme immobilier
Solution 2 : Commercialiser en direct avec délégation de carte (15-50 biens)
Le modèle "Réservation Directe"
L'objectif :
Captez vos propres réservations et augmentez vos marges.
Le problème :
Les plateformes (Airbnb, Booking) prennent 15 à 20% de commission sur chaque réservation. Sur un CA de 300 000€, c'est 45 000€ à 60 000€ qui partent en commissions.
La solution :
Créer votre propre canal de réservation directe. Mais publier des annonces sur votre site nécessite une carte T.
C'est là qu'intervient la stack complète : Jana + Beds24 + Unlocker.
🔧 Comment ça fonctionne ?
1. Unlocker vous délègue leurs cartes T & G
Unlocker est une société agréée qui possède les cartes professionnelles immobilières.
Elle va vous permettre d'élargir votre offre grâce à une délégation de carte G et de carte T.
Unlocker vous permet de gérer des baux, des contrats de gestion complète, de faire de la réservation directe sur votre propre site internet ou encore des opérations immobilières le tout complètement légalement et sans posséder vos propres cartes professionnelles.
Avec sa solution de split de paiement, Unlocker permet aussi d'encaisser automatiquement leur commission en même temps que le propriétaire : fini les relances, et une nette baisse des impayés.
La plateforme intègre également des outils pratiques comme la signature de baux, la gestion comptable et les états des lieux digitalisés, pour piloter toute l'activité sans friction.
Source : Unlocker - Délégation de carte
2. Jana crée votre site de réservation
Votre site devient une vraie plateforme :
- Catalogue de tous vos biens
- Disponibilités et tarifs en temps réel
- Système de réservation en ligne
- Branding à vos couleurs
3. Beds24 synchronise tout
Vos calendriers Airbnb/Booking/Site sont synchronisés en temps réel. Plus aucun risque de double réservation.
4. Jana automatise la gestion
Que la réservation vienne d'Airbnb ou de votre site : communications automatisées, planning centralisé, facturation simplifiée.
💰 L'impact économique concret
Exemple sur une réservation de 1000€ :
| Via Airbnb | Réservation directe | Différence | |
|---|---|---|---|
| Prix payé par le voyageur | 1 000€ | 1 000€ | = |
| Service inclus | Standard | Early check-in + Late check-out offerts | 🎁 |
| Commission plateforme | -155€ (15,5%) | -50€ (5% Unlocker) | - |
| Montant disponible | 845€ | 950€ | +105€ |
| Votre commission (20%) | 169€ | 190€ | +21€ |
| Au propriétaire | 676€ | 760€ | +84€ |
🎉 Tout le monde est gagnant :
- ✅ Le voyageur : Même prix avec une expérience premium
- ✅ Vous : +21€ par réservation
- ✅ Le propriétaire : +84€ par réservation
Sur 50 réservations directes/an : +1 050€ pour vous, +4 200€ pour vos propriétaires.
L'argument commercial imparable :
"Monsieur Durand, sur Airbnb, votre appartement génère 20 000€ /an. Avec notre système de réservation directe, vous gagnez 1 680€ de plus par an sans rien changer. Et vos voyageurs ont un meilleur service."
🎯 Pour qui ?
- Vous gérez déjà 15 à 50 biens
- Vous voulez réduire votre dépendance aux plateformes
- Vous avez du trafic (site, SEO, réseaux sociaux, bouche-à-oreille)
- Vous voulez un argument commercial différenciant
Le vrai avantage : C'est un argument commercial massif : "Avec nous, vous gagnez 84€ de plus par réservation directe."
Solution 3 : Obtenir votre propre carte T ou G
L'option pour les structures établies
Pour qui cette option ?
Si vous gérez plus de 50 biens, avez une équipe solide et voulez proposer une gestion 100% déléguée (encaissement des loyers, mandats de gestion), obtenir votre propre carte G peut faire sens.
Les conditions :
- Diplôme immobilier (BTS, Licence Pro) OU expérience professionnelle (3 à 10 ans selon situation)
- Garantie financière : 30 000€ minimum les 2 premières années, puis 110 000€ pour la carte T | Variable selon fonds détenus pour la carte G
- Budget global : 3 000 à 5 000€ la première année, puis ~2 200€/an
Source : Legidesk - Carte T Coût 2025 | Galian - Comment obtenir la carte T
💡 Notre conseil :
Avant d'investir dans votre propre carte, commencez par la Solution 1 pour valider votre modèle économique (0-15 biens), puis passez à la Solution 2 pour développer vos réservations directes (15-50 biens).
Une fois que vous dépassez 50 biens et que la rentabilité est prouvée, calculez le ROI d'une carte G vs le coût de la délégation Unlocker.
Pour la majorité des conciergeries, la Solution 2 est largement suffisante et beaucoup plus rentable.
V. Cas pratiques : 3 conciergeries, 3 stratégies
Quelle stratégie choisir selon ta situation ?
📌 Sophie, 8 biens à Lyon
Stratégie : Solution 1 (Prestataire professionnel)
Sa situation :
- 6 mois d'ancienneté
- 8 appartements T2-T3
- CA : ~80 000€/an
Son choix :
Site vitrine + Jana pour automatiser sa gestion.
Résultats après 3 mois :
- Passage de 8 à 16 biens (+100%)
- 5 nouveaux mandats signés grâce au site internet et sa fiche Google
- 0 risque juridique
📌 Marc, 25 biens à Annecy
Stratégie : Solution 2 (Commercialisation en direct)
Sa situation :
- 4 ans d'ancienneté
- 25 propriétés
- CA : ~300 000€/an
Son choix :
Site de réservation + Jana + Beds24 + Unlocker.
Résultats après 6 mois :
- 30% de réservations directes
- Passage de 25 à 35 biens
- Argument commercial massif auprès des prospects
📌 Émilie, 40 biens à Bordeaux
Stratégie : Solution 3 (Carte G)
Sa situation :
- 6 ans d'ancienneté
- 40 appartements haut de gamme
- CA : ~600 000€/an
Son choix :
Obtenir sa carte G pour passer en modèle agence complète.
Résultats après 24 mois :
- Passage de 40 à 65 biens
- Positionnement haut de gamme
- CA passé de 600K€ à 1,1M€
📊 Quelle solution pour vous ?
| Votre situation | Solution recommandée |
|---|---|
| Démarrage (0-15 biens) | Solution 1 : Site Vitrine + Jana |
| Croissance (15-50 biens) | Solution 2 : Site Résa + Jana + Beds24 + Unlocker |
| Établi (50+ biens) | Solution 3 : Carte G (à évaluer selon ROI) |
Conclusion
Ce qu'il faut retenir :
✅ Sans carte, vous pouvez :
- Gérer toutes les opérations en co-hôte
- Développer une activité rentable et 100% légale
- Professionnaliser votre image avec un site vitrine
- Vendre et encaisser vos propres services additionnels
❌ Sans carte, vous ne pouvez pas :
- Encaisser les loyers
- Publier des annonces sur votre site
- Signer des mandats de gestion
🎯 Les solutions légales :
- Site Vitrine + Jana → Professionnaliser votre image (0-15 biens)
- Site Réservation + Jana + Beds24 + Unlocker → Commercialiser en direct (15-50 biens)
- Obtenir votre carte G → Modèle agence (50+ biens, à évaluer)
La vraie question : "Quel modèle économique correspond à mon ambition ?"
Quelle solution vous correspond ?
Solution 1, 2 ou 3 ? Vous hésitez encore sur la meilleure stratégie pour votre conciergerie ?
Prenez rendez-vous avec un conseiller Jana (30 min, offert)
On vous aide à choisir la solution la plus adaptée à votre situation.
La Team Jana 💚
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